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競買人與拍賣人之間惡意串通

發布時間:2018年6月7日 來源:揚州公司律師     http://www.osdbt.tw/
某新成立的拍賣行成立后,接受當地人民法院的委托,拍賣一強制執行的房產,該房產內現有三戶承租人。

  該拍賣公司有注冊拍賣師三名,但均沒有主持過拍賣會,為圓滿完成第一筆拍賣業務,特聘請了一外地的知名拍賣師,該拍賣師系其所在拍賣行的創辦人及法定代表人。

  A行于拍賣前十日發布了拍賣公告,并一直安排工作人員在該房產處接待預展,預展時A行的工作人員對前往現場的競買人進行了介紹并帶領大家進行了參觀,在參觀中該處房產由三位承租人承租經營的情形顯爾易見,A行工作人員也明確告知了承租的情況和租期及租約等問題。

  拍賣當日,該拍賣公司在拍賣會前首先介紹了該房產的有關資料及來源,并聲明以現狀為準進行拍賣,不承擔瑕疵擔保責任,但在聲明及介紹中均未提及租賃情況。拍賣開始后,拍賣師在主持拍賣前出示了自己的拍賣師證并說明自己系B行拍賣師 ,應A行的邀請主持拍賣。

  拍賣開始后,場內氣氛十分踴躍 ,從80萬的保留價開始,以120萬元落槌成交。買受人當場簽署了成交確認書并結清了全部價款和傭金。

  但第二日,該房產的承租人以承租人應享有優先權以為由,要求以120萬元的價格買下該處房產。經查,該承租人當日出席了拍賣會,并且是買受人最后的競爭對手,但其未在現場聲明其系承租人。

  同時,買受人發現,三位承租人與原房主簽定的租賃合同約定的租金明顯低于市場價格,遂以拍賣前未告知承租情況為由,不同意繼續租給三位承租人,要求A行負責將承租人限期搬離。經查,買受人在拍賣前未前往現場實地考察。

  之后,該市工商局以A行在拍賣前后均未備案,且借用他行拍賣師為由,認定拍賣無效并沒收了該行的傭金收入,同時通報中拍協要求暫停B行拍賣師的執業資格。

  問:1、A拍賣行在處理本次拍賣活動時有哪些不當之處

  2、如何處理房產拍賣中承租人的優先權該處房產的承租人的要求是否合理

  3、買受人的要求是否合理 拍賣人應當承擔什么責任

  4、A行聘請B行拍賣師的做法如何認定中拍協是否應該暫停該拍賣師的執業資格

  5、拍賣是否有效

  6、該市工商局的處罰是否合法

  拍賣法中有拍賣無效的規定,拍賣法第六十五條規定:“違反本法第三十七條的規定,競買人之間、競買人與拍賣人之間惡意串通,給他人造成損害的,拍賣無效,應當依法承擔賠償責任。”,也就是,只有這一種法定無效的情形。

  而在其它的情形下,國家行政機關是不能擅自裁定民事行為的的無效,至于拍賣人有違法之處,國家行政機關只能對其進行處罰,而不能單方面的裁定無效。從這一點上來講,工商局的行政處罰是不合法的。

  同樣,拍賣是一種民事行為,在沒有當事人主張的情形下,國家司法機關不能主動審理,也就是所謂的民不舉、官不究。而就本案來講,并沒有當事人主張拍賣無效,在這種情形下,國家司法機關也不會判決其無效。

  當然如果另有直接利害關系的當事人主張拍賣無效的話,法院應當依法受理,這時候,當事人可以援引子悅乎提出的民法通則及合同法的有關規定,指出拍賣人在拍賣公告時間的安排上違背了國家法律的強制性規定, 那么,法院有可能做出拍賣無效的判決。

  結論:只有發生“競買人之間、競買人與拍賣人之間惡意串通,給他人造成損害”的情形,拍賣必然無效,否則,必須有當事人的主張,證明拍賣人、委托人中存有法定無效情形,才有可能導致拍賣無效。



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